優先劣後構造というのは、不動産証券化商品の信用を補完する方法のことです。

具体的には、証券化商品を優先部分と劣後部分に分け、優先部分を保有する投資家は、劣後部分を保有する投資家よりも優先的に配当等を受け取る権利を持つ仕組みのことをいいます。

つまり、予測どおりに収益が生じなかった場合のリスクを劣後部分が吸収して、優先部分への配当等の確実性を高めるわけです。

結果としては、優先部分は劣後部分に比べてリターンは低くなりますが、安定性が高く、劣後部分はハイリスク・ハイリターンとなります。

誘導容積制度というのは、平成4年の都市計画法の改正によって導入された制度のことです。

この制度の目的は、従来の地区計画制度を拡充し、容積の適正配分制度と併用することによって、次のようなことを着実に実現することにあります。

■メリハリのきいた容積規制による良好な市街地形成
■土地の有効利用・高度利用

この制度では、土地の有効・高度利用が強く要請されていながら、地区レベルの公共施設の整備状況が低いために、土地の有効・高度利用が進んでいない地域において、公共施設が不十分なまま市街化が進行することを防ぐため、いったん低い容積率（暫定容積率）を適用し、公共施設の整備に応じて、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上、支障がないと認定した場合に目標容積率に引上げることにしています。

□